Prêt immobilier : qu’est-ce qu’un apport personnel ?
Les points clé :
L’apport personnel est la somme qu’un emprunteur apporte dans un bien immobilier. Cette somme est débloquée lors de l’acquisition du bien. En théorie, l’apport personnel n’est pas obligatoire pour obtenir un prêt immobilier. En pratique, de très nombreuses banques l’exigent.
Montant de l’apport personnel prêt immobilier
Vous pouvez théoriquement apporter de 1 % à 99 % de la somme. Généralement, les banques comptent sur un apport de 10 %. Par exemple, si vous achetez un bien de 400 000 €, elles s’attendront à ce que vous déboursiez 40 000 € lors de l’acquisition du bien. Cependant, un apport plus élevé est encore plus apprécié.
À savoir : certaines banques préfèrent que vous gardiez une partie de votre épargne. En cas de difficultés financières, vous auriez alors cette somme de secours.
À quoi sert l’apport personnel lors d’un achat immobilier ?
Prouver votre solvabilité
Mettre une certaine somme de côté prouve aux banquiers que vous serez capable de rembourser un prêt.
Exemple : Maëlle et Louis paient un loyer de 550 € par mois. Dans le but d’acheter une maison, ils ont épargné 30 000 €, à raison de 400 € par mois minimum (plus lorsqu’ils le pouvaient). Leur apport personnel est un argument de poids pour l’obtention d’un prêt, et montre qu’ils sont capables de payer des mensualités de 950 €.
Payer les frais annexes
Lors d’un achat immobilier, il faut compter de nombreux frais en plus du prix de vente : frais de notaire, assurance emprunteur, frais de banque, honoraires du courtier ou de l’agent immobilier, frais de garantie… Souvent, les 10 % d’apport exigés par les banques servent à régler les frais de notaire en priorité.
Louis et Maëlle ont repéré une jolie maison à 300 000 €. Leur apport de 30 000 € permettrait de régler les frais annexes.
Payer une partie du bien immobilier
Un apport supérieur à 20 % permet de payer directement une partie du bien et donc de diminuer le montant du prêt immobilier.
Le jeune couple opte finalement pour une autre maison beaucoup moins chère, à 150 000 €. Leur apport s’élève donc à 20 % du total : la moitié de l’apport personnel servira à régler les frais de notaire, et le reste (15 000 €, soit 10 % du total) sera directement injecté dans l’achat pour faire passer le prêt initial de 150 000 € à 135 000 €.
Augmenter sa capacité d’emprunt
Il est possible d’acheter un bien plus cher ou d’augmenter le montant de ses mensualités pour diminuer la durée du prêt.
Maëlle et son compagnon se sont engagés sur un prêt d’une durée de 15 ans. Ils paieront 852 €/mois, ce est moins qu’actuellement entre le loyer et l’épargne. Ils gagneront donc en pouvoir d’achat.
Obtenir de bonnes conditions de prêt immobilier
Grâce à un apport personnel, vous pouvez négocier les modalités de votre crédit immobilier (durée d’emprunt réduite et donc taux d’intérêt bas), mais aussi et surtout les frais de banques et d’assurance emprunteur (pas besoin d’une assurance hyper couvrante, puisque a priori vous êtes tout à fait capable de rembourser le prêt !).
Louis et Maëlle ont obtenu un taux d’intérêt réduit (1,1%) car leur emprunt est moins long que la moyenne. Grâce à leur apport conséquent, ils ont aussi négocié les frais annexes et réduit la facture.
Pour connaître votre capacité d’emprunt grâce à votre apport personnel, Choisir-Malin.fr met à votre disposition un simulateur de prêts immobiliers.
Comment constituer son apport personnel ?
L’apport personnel est issu de l’épargne de l’emprunteur : compte classique, livret A, PEL (plan épargne logement), CEL (compte épargne logement), assurance-vie, plan épargne entreprise (PEE, pour les salariés de certaines entreprises)… Les solutions d’épargne sont intéressantes car elles permettent de faire fructifier les sommes économisées.
Il faut bien vérifier les clauses de vos comptes épargne : certains peuvent être débloqués au bout d’un certain nombre d’années seulement sous peine de perdre les bénéfices acquis.
Pour alimenter son apport personnel, la solution la plus classique est de mettre de côté une certaine somme chaque mois. Vous pouvez y verser plus d’argent dès que possible : du simple chèque pour un anniversaire à un héritage, en passant par la plus-value d’un autre bien immobilier vendu ou une prime professionnelle, toute somme compte pour augmenter son apport personnel !
Peut-on emprunter sans apport personnel ?
Dans de rares cas, il est possible d’emprunter sans apport personnel. Cependant, il faut avoir un dossier particulièrement bien ficelé (salaire élevé, stabilité de l’emploi, comptes bancaires tenus rigoureusement…) et il vaut mieux se faire accompagner par un courtier en prêts immobiliers.
