C'est quoi les frais de notaire et comment les réduire ?
Achat immobilier : quels frais de notaire ?
Une vente immobilière doit se dérouler chez le notaire pour enregistrer un acte authentique, preuve du changement de propriétaire. Il faut payer des frais de notaires, dits aussi frais de mutation. Ces frais se composent de différents éléments :
- les émoluments : c’est le « salaire » que vous versez au notaire en contrepartie de la prestation.
- les débours : il s’agit des frais avancés par le notaire et que vous devrez rembourser (consultation du cadastre ou du plan local d’urbanisme, vérification d’état civil, demande d’état hypothécaire…).
- les taxes : le notaire doit les reverser au Trésor public. Ce sont les droits d’enregistrement et de publicité foncière, ainsi que la contribution à la sécurité immobilière. Les taxes sont plus élevées pour l’achat d’un logement ancien (y compris moins de 5 ans dès lors qu’il s’agit d’une revente) que pour un habitat en construction ou neuf.
- éventuellement les honoraires : ce mot est utilisé dans le langage courant pour parler des frais de notaire en général. En fait, il s’agit uniquement des frais dont le montant n’est pas réglementé. Par exemple, si vous souhaitez signer le compromis de vente devant notaire (pas obligatoire), vous paierez peut-être une somme fixée par le notaire lui-même. Certains notaires offrent le compromis. Des honoraires s’appliquent aussi si votre notaire se charge de la vente comme le fait un agent immobilier.
Les frais de notaire ne sont pas les seuls frais à prévoir : pensez aussi aux frais de banque, honoraires d’agence immobilière...
Comment calculer les frais de notaire pour un achat immobilier ?
Émoluments
Ils sont calculés selon des tranches successives d’un barème fixe. On y ajoute 20 % de taxes. Les taux doivent baisser au 1er janvier 2021.
| Émoluments d’un notaire | ||||
|---|---|---|---|---|
| 0-6 500 € | 6 500-17 000 € | 17 000-60 000 € | 60 000 € et plus | |
| Jusqu’au 31/12/2020 | 3,945 % | 1,627 % | 1,085 % | 0,814 % |
| Dès le 01/01/2021 | 3,870 % | 1,596 % | 1,064 % | 0,799 % |
Par exemple, si vous empruntez prévoyez d’emprunter 200 000 € en 2021, on décompose la somme en tranches et on calcule :
6 500 x 3,870 % + (17 000 – 6 500) x 1,596 % + (60 000 -17 000) x 1,064 % + (200 000 – 60 000) x 0,799 %
251,55 € + 167,58 € + 457,52 € + 1 118,6 €
Pour un achat de 200 000 €, vous paierez donc 1 995,25 € d’émolument au notaire.
Au-delà de 150 000 €, le notaire peut accorder une remise de 10 % maximum, à condition d’appliquer la même remise à tous ses clients. En outre, sur les petits prix de vente, les émoluments ne représentent pas plus de 10 % de la vente.
Taxes
Il faut calculer un pourcentage du total de la vente immobilière.
- droits d’enregistrement et de publicité foncière :
- Logement ancien : Taxe départementale de 4,50 % de l’achat immobilier dans tous les départements sauf l’Indre, l’Isère, le Morbihan, la Martinique et Mayotte (3,80%) + 1,20 % de taxe communale (partout).
- Logement neuf (y compris achat sur plan) : 0,70 % (+ TVA : 20 % ou 5,5 % dans certains quartiers)
- contribution de sécurité immobilière : 0,1 % du prix d’achat
| Frais de notaire en 2020 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Montant de l’achat | Émoluments du notaire | Taxes | Débours ** | Total (logement neuf ou logement ancien) | |
| Enregistrement et publicité foncière* (neuf ou ancien) | Sécurité immobilière | ||||
| 100 000 € | 1 436 € |
714 €
5 806 € |
100 € | 1 360 € |
3 638 €
8 729 € |
| 200 000 € | 2 440 € |
1 429 €
11 613 € |
200 € | 1 360 € |
3 638 €
8 729 € |
| 300 000 € | 3 416 € |
2 144 €
17 419 € |
300 € | 1 360 € |
7 221 €
22 496 € |
| 400 000 € | 4 393 € |
2 859 €
23 226 € |
400 € | 1 360 € |
9 013 €
29 380 € |
*Contrairement aux autres montants, les frais de débours ne sont pas fixes. Ils sont donnés à titre d’exemple.
** Tous départements appliquant un taux de 4,5 %
Achat immobilier : qui paie les frais de notaire ?
C’est l’acquéreur qui paie les frais de notaire. Ils sont soit compris dans le total de l’emprunt, soit payé directement par l’acheteur grâce à son apport personnel.
Comment choisir un notaire pour un achat immobilier ?
Vous pouvez faire appel au notaire de votre choix :
- un notaire à qui vous avez déjà fait appel
- le notaire proposé par le vendeur
- le notaire qui vend la maison
- le notaire le plus proche de chez vous
- un notaire conseillé par un proche ou un professionnel de la vente immobilière (agent immobilier, courtier, conseillé bancaire…)
- un notaire expert en biens immobiliers
Dans tous les cas, vous devez choisir un notaire en qui vous avez confiance et qui fasse preuve de pédagogie (les actes notariés sont parfois difficiles à comprendre si on n’est pas notaire soi-même !).
Si l’acheteur et le vendeur tiennent tous les deux à la présence de leur notaire, c’est possible ! Dans ce cas, vous devez payer les frais de notaire une seule fois : ils se partageront le montant. Les notaires se partagent les tâches à effectuer avant la vente. Pour la signature, soit ils sont présents tous les 2 lors de la signature de l’acte authentique (en présentiel ou en visioconférence), soit seul un notaire est présent mais la vente n’est effectuée que si le 2e notaire l’a validée. Dans ce cas, vous devez payer les frais de notaire une seule fois : ils se partageront le montant.
