Premier achat immobilier comme primo-accédant
Primo-accédant : définition
Un primo-accédant est quelqu’un qui accède à la propriété pour la 1re fois. En 2019, la moyenne d’âge des primo-accédant était de 35 ans.
Dans les faits, la définition est un peu plus large : les personnes qui n’ont pas été propriétaire de leur résidence principale dans les 2 années précédentes sont également considérées comme primo-accédantes. Parfois, on inclus même les personnes qui sont locataires de leur résidence principale mais propriétaires d’une résidence secondaire ou d’un bien en location ! Par contre, si on achète en couple, les deux conjoints doivent répondre aux critères de primo-accession.
Comment réussir son premier achat immobilier ?
Bien préparer son projet immobilier
Définir le bien immobilier de vos rêves
Un premier achat immobilier ne se décide pas à la légère. Vu les sommes financières en jeu, les critères pour acheter un logement sont bien plus stricts que lorsqu’on visite un appartement à louer. Choisir-Malin.fr vous conseille donc de réfléchir en amont au bien que vous souhaitez acquérir :
- logement neuf, ancien, en VEFA (vente en état futur d’achèvement) ou terrain à bâtir
- appartement ou maison
- surface et nombre de pièces souhaitées
- jardin, cour, dépendances…
- environnement : distance au travail, proximité des commerces, écoles et transports en commun, etc.
Vous devez ensuite observer le marché local : quels sont les prix des biens qui vous intéressent ? Vous aurez ainsi une première idée de la somme à emprunter. Bien sûr, il vous faudra probablement faire des compromis et laisser la place aux émotions : choisir finalement un logement plus petit que prévu car vous vous y sentez chez vous, une maison un peu pus loin de votre entreprise car elle est un peu moins chère…
Élargissez au maximum vos recherches : agences immobilières, notaires, sites de petites annonces, bouche à oreille…
Profiter des visites immobilières !
Les visites sont des moments importants sont l’occasion de tout vérifier attentivement : état général de l’appartement, installations électriques, chauffage, distribution des pièces… Si un bien vous plaît et qu’il ne risque pas de se vendre dans l’heure, une 2e visite est conseillée : elle permet de voir les détails passés inaperçus la 1ere fois. N’hésitez pas à vous faire accompagner de proches : à plusieurs, on voit plus de défauts mais aussi plus de possibilités ! Vous pouvez aussi convier des artisans pour faire des devis : cela permet d’inclure le prix des travaux éventuels dans votre demande de financements.
Pas de panique si le premier bien visité vous déçoit : il n’est pas rare de visiter au moins 6 maisons avant de trouver la bonne ! Les visites nombreuses permettent d’affiner ses envies et d’être encore plus attentif aux détails.
Si un bien vous plaît, pensez à demander toute sortes d’informations complémentaires pour éviter les mauvaises surprises : diagnostics techniques (énergie, plomb…), projets de construction aux alentours, nuisances sonores, montant des charges et des taxes…
Vous avez choisi un bien immobilier ? Vous pouvez négocier le prix en faisant une offre d’achat. Lorsque vous vous êtes mis d’accord avec le vendeur, il faut signer un compromis de vente pour réserver le bien en attendant d’obtenir votre financement.
Estimer le prix total de votre premier achat immobilier
Le prix de la maison ou de l’appartement ne correspond pas au prix que vous allez devoir emprunter, et encore moins rembourser. Selon votre projet, il faut également prendre en compte :
- le montant des travaux
- les frais d’agence immobilière
- les honoraires du notaire
- les frais de banque
- les frais intermédiaires (courtier…)
- l’assurance emprunteur
- les taux d’intérêt du prêt
Ainsi, pour acheter une maison vendue au prix de 150 000 €, vous pourriez payer plus de 200 000 € tous frais compris.
Connaître ses capacités d’emprunt
En parallèle des recherches immobilières, vous devez vérifier que vous pouvez emprunter. Pour cela, vous pouvez comparer les prêts immobiliers en ligne. L’aide d’un courtier en prêt immobilier est précieuse : plutôt que de démarcher vous même des dizaines de banques, il vous aide à monter votre dossier et sélectionne les banques les plus susceptibles d’accepter votre dossier.
Une banque ne prête que si elle est sûre d’être remboursée, et calcule le taux d’endettement de ses clients. Vous devez vous endetter à 33 % de vos revenus au maximum. Par exemple, si votre foyer gagne 3 000 €/mois, vous pouvez rembourser jusqu’à 990 € de mensualités.
Pour qu’un prêt soit accordé, il vaut mieux avoir un dossier solide :
- pas de dettes
- emploi stable (77 % de CDI parmi les primo-accédants en 2019)
- apport personnel : autour de 10 % de la valeur du bien (ex : 20 000 € pour un immeuble de 200 000€).
Pas de panique si vous ne remplissez pas tous ces critères : certaines banques sont plus souples et un courtier saura vous aider à appuyer votre dossier. Par exemple, si vous n’êtes pas en CDI mais que vous payez un loyer du même prix que les mensualités prévues, que vous réussissez à mettre de côté et que vos comptes bancaires sont bien tenus, vous aurez quand même toutes les chances d’obtenir un prêt. Mais pour ça, il faut présenter un dossier complet avec tous les documents justificatifs demandés (bulletin de salaire, relevés bancaires…).
Le montant à emprunter dépend de la région dans laquelle vous achetez. Il est plus simple de devenir propriétaire dans la Creuse qu’en région parisienne. Heureusement, des aides existent pour favoriser le premier achat immobilier des ménages modestes.
