Taux d’emprunt immobilier : qu’est-ce que c’est ?

Taux d’emprunt immobilier : qu’est-ce que c’est ?

Lorsqu’on emprunte de l’argent à la banque pour financer un projet immobilier, le prêt est consenti en échange d’intérêts : vous rémunérez la banque en payant un taux d’intérêt.

Le taux d’emprunt est un pourcentage de la somme empruntée. Par exemple, les intérêts peuvent s’élever à 1,20 % de 200 000 €. Vous devrez donc rembourser 200 000 € plus les intérêts.
Le montant des taux d’intérêts dépend de nombreux facteurs :

  • type de projet immobilier
  • somme empruntée
  • durée du prêt (les taux augmentent pour les emprunts longs)
  • profil de l’emprunteur (salaire, âge…)
  • banque choisie
  • date de début de l’emprunt (les taux évoluent au fil du temps)
  • Etc.

En France, les taux d’emprunt sont plafonnés. Le taux maximum autorisé s’appelle taux d’usure.

Taux d’usure pour les crédits immobiliers *
Type de prêt immobilier Taux maximal autorisé
Prêt à taux fixe - de 10 ans 2,41 %
10 à 20 ans 2,52 %
20 et + 2,68 %
Prêt à taux variable 2,68 %
Prêt relais 3,01 %

* Taux d’usure fixés par la Banque de France et applicables au 1er octobre 2020.

Taux d’endettement : c’est la part de vos revenus que vous pouvez consacrer à un crédit immobilier. Le taux d’endettement maximum conseillé en France est de 33 %.

Exemple : avec un salaire de 2 000 €/mois, vous pouvez payer des mensualités jusqu’à 660 €. Au-delà, le taux d’endettement est dépassé et votre reste à vivre est insuffisant.

TAEG

Le TAEG est le taux annuel effectif global. Ce taux inclus :

  • les intérêts bancaires
  • les frais de dossier de la banque
  • l’assurance emprunteur
  • les frais intermédiaires (courtier…)
  • les frais de garantie (caution ou hypothèque)
  • éventuellement : ouverture d’un compte bancaire, frais de l’agent immobilier…

Certains frais ne sont pas inclus : émoluments du notaire, intérêts intercalaires pour les sommes débloquées en plusieurs fois…

L’affichage du TAEG est obligatoire dans les offres de prêt. Il permet de comparer deux offres pour une somme identique.

Le TAEG remplace le TEG depuis 2016. Le TAEG inclus plus d’éléments pour éviter les frais cachés.

Taux fixe ou taux variable ?

Taux fixe Taux variable
Avantages
  • coût total du crédit connu d’avance
  • stabilité
  • taux réduits
Inconvénients
  • taux en moyenne plus élevés
  • coût total du crédit non connu d’avance
  • risque de forte augmentation des taux d’emprunt

Taux fixe

Un taux fixe est un taux régulier qui n’évolue pas. C’est le taux le plus courant. On connaît le montant total du prêt (capital emprunté + intérêts) dès la signature de l’offre de prêt.

Vous pouvez cumuler plusieurs prêts à taux différents (par exemple, un prêt conventionné à 1,15 % et un prêt à taux zéro).

Certains prêts à taux fixes sont réservés à l’accession à la propriété. Les taux d’emprunts sont plafonnés (PAS, prêt conventionné…), voire absents (PTZ).

Dans certains cas, vous pouvez opter pour un prêt modulable : le taux d’emprunt est fixe, mais vous remboursez des mensualités plus ou moins élevées selon l’évolution de vos revenus.

Si les taux du marché baissent, vous pouvez renégocier votre taux d’emprunt ou effectuer un rachat de crédit pour obtenir un taux d’intérêt plus intéressant.

Taux variable

Appelé aussi taux révisable, le taux variable fluctue en fonction d’un taux indicatif de référence. Le taux appliqué au départ du prêt est généralement inférieur à un taux fixe, mais il peut le dépasser en cours de crédit. Le coût total d’un prêt à taux variable n’est pas prévisible, mais la banque doit vous présenter des simulations (scénario de baisse ou d’augmentation du taux).

  • Taux variable capé : la variation du taux est plafonnée à 1 à 3 points d’écart possible le taux de départ et les nouveaux taux appliqués : cela permet de limiter la hausse des intérêts en cas de flambée des taux d’emprunt immobiliers.
  • Taux semi-fixe : taux fixe pendant plusieurs années, puis taux variable.
  • Possibilité de passer à taux fixe en cours de prêt.

Meilleurs taux d’intérêt

Un taux d’intérêt bas permet de réduire la facture finale lors d’un achat immobilier ! Il est donc primordial de faire baisser le taux en négociant.

Lors d’une négociation, certains arguments pencheront en votre faveur :

  • emprunt court (mais attention au taux d’endettement !)
  • apport personnel important
  • bonne situation financière et professionnelle
  • gestion rigoureuse des comptes bancaires

Sur Choisir-Malin.fr, nous vous aidons à trouver le prêt immobilier au meilleur taux pour votre projet de maison ou d’appartement.

Pour savoir si un taux est intéressant ou pas, vous pouvez vous référer aux taux moyens pratiqués dans votre ville.

Taux d’emprunt moyen* dans les 10 plus grandes villes de France
Ville Durée du crédit immobilier
10 ans 15 ans 20 ans 25 ans
Paris 0,90 % 1,10 % 1,15 % 1,45 %
Marseille 0,80 % 1,05 % 1,15 % 1,45 %
Lyon 0,80 % 1,05 % 1,25 % 1,50 %
Toulouse 0,85 % 1,05 % 1,25 % 1,50 %
Nice 0,80 % 1,05 % 1,15 % 1,45 %
Nantes 0,85 % 1,05 % 1,25 % 1,50 %
Montpellier 0,80 % 1,05 % 1,15 % 1,45 %
Strasbourg 0,80 % 1,05 % 1,25 % 1,50 %
Bordeaux 0,85 % 1,05 % 1,25 % 1,50 %
Lille 0,80 % 1 % 1,20 % 1,45 %

* Taux d’emprunt moyen constatés fin octobre 2019

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Statistiques du dossier

Publié le 20/11/2020

Vérifié le 10/2020

Dossier noté : NAN / 5

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