Choisir les bonnes garanties du prêt immobilier

Les différentes garanties du prêt immobilier

Lors d’un achat immobilier, les banques prêtent des sommes importantes, souvent plusieurs centaines de milliers d’euros. C’est dans le but de se protéger contre les incidents de paiement qu’elles exigent des garanties. Ainsi, elles seront remboursées même si l’emprunteur ne peut plus payer.

Les garanties sont des dispositifs juridiques. Toutes les garanties n’ont pas le même prix ni les mêmes conséquences en cas de retard de paiement. Pour bien comparer leurs coûts dans une offre de prêt pour un même projet d’achat de logement, les établissements de crédit doivent indiquer leur montant dans le TAEG (taux annuel effectif global).

Choisir-Malin vous aide à vous repérer et choisir les bonnes garanties du prêt immobilier pour votre projet.

La caution

Un organisme (ou personne privée) se porte garant de l’emprunteur et supporte le risque de non-paiement à la place de la banque. La caution fonctionne un peu comme une assurance.

• Le conseiller bancaire ou le courtier soumet le dossier à l’organisme de cautionnement : vous n’avez pas de démarches à effectuer.
• Entente entre 3 acteurs : l’acheteur, l’emprunteur et l’organisme de caution.
• Plusieurs grandes banques proposent des organismes de caution : Crédit logement (groupement de plus de 200 banques : Banque Postale, BNP, CIC, Société Générale…), CAMCA (Crédit Agricole et LCL), SOCAMI (Banque Populaire)…
• Un certain montant est à verser au début de l’emprunt pour la Commission de Cautionnement.
• L’emprunteur cotise en versant une somme à un Fonds mutuel de garanties (FMG).
• La somme versée est proportionnelle au montant du prêt. Elle est réévaluée régulièrement et peut être plus faible en s’approchant de l’échéance de remboursement.
• Beaucoup d’organismes de caution remboursent une partie de la FMG à la fin du prêt.

Il peut y avoir d’autres formes de caution :

• la caution solidaire
• la caution fonctionnaire
• la caution hypothécaire (le bien d’une tierce personne est mis en garantie).

Le nantissement

Le nantissement consiste à mettre en garantie une partie de son patrimoine financier : l’emprunteur se garantie lui-même.

• Le nantissement peut porter sur un compte épargne, une assurance-vie, un compte de titres, un fonds de commerce…
• Le produit financier nanti doit contenir une somme supérieure au total du prêt immobilier.
• Le nantissement est signé à la banque (sous seing-privé) ou devant un notaire.
• Selon le type de compte nanti, une déclaration doit être faite sous 15 jours au Registre du commerce et des sociétés (RCS).
• Les comptes bancaires nantis sont bloqués pendant tout le prêt : une autorisation est nécessaire pour y apporter des modifications.

L’hypothèque et le PPD

Lorsqu’un bien est hypothéqué, il peut être saisi par le créancier pour être vendu si le prêt n’est pas remboursé. Ainsi, le prêteur récupère son argent. Le PPD (privilège au prêt de deniers) fonctionne comme une hypothèque simplifiée et moins chère.

• Ces garanties permettent un emprunt plus long et augmentent la capacité d’endettement.
• L’emprunteur doit donner son accord.
• Il faut signer un acte notarié.
• L’hypothèque et le PPD sont enregistrés au Service de la publicité foncière (Bureau des Hypothèques supprimé en 2012).
• L’hypothèque et le PPD sont levés 1 an après la fin du remboursement.
• En cas de remboursement anticipé, il faut payer la mainlevée (acte juridique qui prouve que le prêt est totalement remboursé).

Quelle différence entre une hypothèque et un PPD ?

Types de biens concernés :

• Hypothèque : logement en construction, achat sur plan, travaux, bâti existant, rachat de crédit immobilier…
• PPD : bien existant uniquement (récent et ancien)

Coût :

• Hypothèque : frais de notaire et taxe de publicité foncière (autour d’1 % du total du prêt)
• PPD : frais de notaire (pas de taxe de publicité foncière)

Consentement : obligatoire pour l’hypothèque mais pas pour le PPD.

Avantages et inconvénients des garanties

Garanties	Avantages	Inconvénients
Caution	Solution à l’amiable en cas de non-paiement Remboursement d’une partie de la caution.	Pas forcément proposé pour les emprunts très longs. Acceptation du dossier décidée par une commission
Hypothèque	Prêt plus long Tous types de projets	Saisie du logement en cas de non-remboursement Coût élevé
PPD	Pas de taxe de publicité foncière Emprunts longs	Saisie du logement en cas de non-remboursement Possible uniquement pour les biens existants.
Nantissement	Peu de frais Pas d’organisme tiers	Saisie des comptes bancaires concernés en cas de non-remboursement. Épargne importante à avoir et impossible de la modifier pendant le prêt.

Exemples des prix des garanties

Les frais sont indicatifs car ils varient selon votre dossier, les taux appliqués, l’organisme… Les montants ont été calculés pour l’achat d’une maison déjà existante avec un prêt immobilier classique.

Montant des garanties
Prêt demandé	Frais d’hypothèque *	Frais de garantie
		Coût initial**	Commission de cautionnement (non remboursable)	Versement au FMG (fonds mutuel de garantie)	Remboursement*	Coût final
100 000 €	1 519 €	1 620 €	500 €	1 120 €	786 €	834 €
200 000 €	2 660 €	2 630 €	620 €	2 010 €	1 412 €	1 218 €
300 000 €	3 800 €	3 520 €	620 €	2 900 €	2 038 €	1 482 €
400 000 €	4 940 €	4 410 €	620 €	3 790 €	2 663 €	1 747 €

* incluant notamment les honoraires du notaire et la taxe de publicité foncière
** Remboursement versé uniquement si le prêt est remboursé à la date prévue

Comment choisir les bonnes garanties du prêt immobilier ?

Ce n’est pas vraiment l’acheteur qui choisit les garanties de son prêt immobilier. C’est plutôt le conseiller (conseiller bancaire, courtier…) qui propose telle ou telle caution lors de l’offre de prêt.
Pour cela, il doit étudier la solvabilité de l’emprunteur et évaluer ses capacités à rembourser.

Lors de l’émission d’une offre de prêt, la banque ou l’intermédiaire a obligation d’expliquer à son client les modalités de l’emprunt, et notamment le fonctionnement de la garantie. L’emprunteur doit accepter la garantie et les risques encourus en cas de non-paiement. S’il réfute la garantie proposée, il doit refuser l’offre de prêt. Mais il faut garder en tête que les garanties sont obligatoires pour obtenir un crédit immobilier.