Prêt immobilier pour une résidence principale

Quel prêt immobilier pour acheter ou rénover une résidence principale ?

Que vous soyez locataire ou propriétaire, votre habitation est considérée comme une résidence principale si vous y résidez au moins 8 mois par an. Certaines exceptions à cette règle sont admises : cas de force majeure, raisons de santé, raisons professionnelles et mise en location dans certains cas réglementés.

Pour acheter une résidence principale, la plupart des ménages doivent souscrire un emprunt immobilier. En plus du crédit immobilier classique, il existe de nombreux prêts aidés ou conventionnés par l’état pour acheter ou rénover une résidence principale exclusivement. Certains prêts peuvent s’additionner.

Prêt Épargne logement (PEL) :

Condition : à partir d’un Plan Épargne Logement ou d’un Compte Épargne Logement
Durée : 2 à 15 ans
Montant maximum : PEL ou PEL+ CEL = 92 000 €, CEL seul= 23 000 €
Taux : varie selon la date d’ouverture du PEL ou du CEL

Prêt conventionné :

Conditions : le logement acheté doit devenir la résidence principale au plus tard 1 an après l’achat.

Banques conventionnées par l’état

Durée : 5 à 35 ans
Taux : variable mais plafonné

Prêt d’accession sociale (PAS)

Condition : avoir des revenus modestes (le plafond de revenu dépend de la zone d’habitation)

Banque conventionnée par l’état

Durée : 5 à 35 ans
Taux : fixe ou variable selon les cas, il est plafonné.

Il existe aussi le Prêt Action Logement pour les salariés de certaines entreprises, le prêt fonctionnaire et le prêt collectivité locale dans certains départements et villes.

Crédit immobilier primo-accédant

Un primo-accédant est quelqu’un qui accède à la propriété pour la première fois. Pour les prêts, ce terme est élargi à toute personne n’étant plus propriétaire depuis plus de 2 ans.

Prêt à Taux Zéro (PTZ) :
- Conditions :
  - ne pas avoir été propriétaire de son logement dans les 2 ans
  - au moins un autre prêt prévu
Revenus plafonnés (barème selon le lieu de l’achat immobilier)
Possible uniquement dans les zones B2 ou C (les zones dépendent de la tension immobilière : pas de PTZ dans les zones A, A bis et B1, considérées comme en tension – grosses villes…).
Achat dans le neuf ou dans l’ancien (au moins 25 % du prêt doit servir aux travaux de rénovation)
Banque conventionnée par l’état
- Durée : 20 à 25 ans
- Montant maximum : 40 % du total du prêt
- Taux : 0 % (pas d’intérêts)

Pour bénéficier des meilleurs taux lors de l’achat de sa première résidence principale, il est conseillé d’avoir un apport personnel équivalent à au moins 10 % du montant total du prêt. Par exemple, pour un prêt de 200 000 €, apporter 20 000 € met les établissements prêteurs en confiance. Le loyer que vous payez a également son importance : un loyer de 800 €/mois permet de montrer que vous êtes capable de rembourser des mensualités élevées. Par contre, si vous avez des difficultés à payer le loyer ou si vous êtes hébergé gratuitement, les banques se poseront la question de vos capacités à rembourser.

Vous êtes déjà prioritaire : crédit immobilier pour changer de résidence principale

Vous devez aller travailler dans une autre région, la famille s’agrandit et votre appartement devient trop petit, vous avez trouvé la maison de vos rêves… Aujourd’hui, de nombreuses personnes achètent plusieurs biens immobiliers au cours de leur vie. Cela implique généralement la vente du précédent logement. Le financement de votre nouvelle résidence principale dépend de votre situation :

Vous vendez avant d’acheter : le nouvel achat est simple car vous avez déjà des fonds importants pour payer votre nouvelle résidence principale. Si le prix est plus élevé que le bénéfice de la vente, vous pouvez souscrire un emprunt immobilier pour financer la différence.
Vous achetez avant de vendre : vous pouvez faire un prêt relais. Ce prêt permet d’emprunter une somme correspondant à au moins 50 % et jusqu’à 80 % du prix du logement mis en vente. La durée de l’emprunt est réduite. Pendant ce temps, vous pouvez vendre votre 1re résidence principale. Il n’y a pas de pénalités de remboursement anticipé.

Acheter une résidence principale : quelques conseils

Visiter attentivement le bien immobilier, si possible plusieurs fois.
Calculer dès le départ le montant des travaux à faire.
Prendre en compte l’environnement du logement : distance au travail, commerces, écoles… Dans certains cas, mieux vaut acheter une maison plus chère mais proche des commodités, plutôt que de choisir un logement à bas coût mais éloigné de tout : vous dépenseriez la différence en essence.
Comparer les crédits immobiliers en ligne pour trouver le meilleur taux.
Anticiper les frais annexes : notaire, honoraires de l’agent immobilier, assurance du prêt...
Passer par un courtier pour réduire les coûts.
Choisir la meilleure assurance de prêt et la renégocier régulièrement.