Les types de prêts pour un achat immobilier

Prêt amortissable, prêt in fine, prêt multipalier, prêt relais… Vous souhaitez acheter une maison, mais vous ne vous y retrouvez pas parmi tous ces crédits immobiliers ? Pas de panique, nous vous aidons à y voir plus clair !

Bon à savoir

Les courtiers en prêt immobilier ou les conseillers bancaires que vous rencontrer pendant votre recherche de financement ont obligation de vous exposer les modalités des offres de prêt, et donc d’expliciter le vocabulaire employé.

Le crédit immobilier classique

Également appelé crédit amortissable, ce prêt est le plus fréquent.

  • Durée : 5 à 30 ans (20 ans en moyenne)
  • Montant et taux d’intérêt : dépendent du prix du bien acheté, de la situation financière de l’acheteur (apport personnel, salaire, taux d’endettement…), de la durée du prêt et de l’établissement de crédit sollicité.
  • Mensualités : Chaque mois, l’emprunteur paie une mensualité comprenant à la fois le remboursement du capital dû et les intérêts du prêt. Les mensualités sont les mêmes du début à la fin du prêt. En revanche, la part du remboursement du capital et celle des intérêts évoluent.

Remboursement au début du prêt :

Remboursement à la fin du prêt :

  • Fin du prêt : le prêt est remboursé quand vous avez payé la dernière mensualité. Attention, si vous souhaitez rembourser avant, il faudra s’acquitter de pénalités de remboursement anticipé.

Crédit multipalier

Il est rare de n’avoir qu’un seul crédit à la fois : souvent, les banques accordent plusieurs prêts simultanés pour permettre à l’emprunteur de bénéficier de certains prêts aidés ou d’un prêt travaux. Cela peut aussi être le cas en cas de regroupement de crédit (= rachat de crédits).

Un prêt multipalier est aussi appelé « prêt lissé » : les différents emprunts n’ayant pas tous les mêmes durées et taux de remboursement, on effectue un « lissage » pour payer chaque mois la même somme. Cela permet notamment d’augmenter le pouvoir d’achat en limitant le taux d’endettement de l’emprunteur.

  • Durée : calculée sur l’emprunt le plus long (par exemple, 20 ans). Certains prêts sont remboursés avant.
  • Montant et taux d’intérêt : le montant total correspond à la somme empruntée pour acheter un bien immobilier, plus des intérêts et frais annexes. Les taux d’intérêts varient selon les prêts composant le crédit mutlipaliers.
  • Mensualités :toujours la même, mais la part de chaque crédit évolue.

Par exemple, pour un crédit immobilier d’une durée de 30 ans, incluant 3 prêts différents (10 ans, 20 ans et 30 ans) et des mensualités totales de 600 €

600 €/ mois Remboursement mois 1 à mois 120 (0 à 10 ans) Remboursement mois 121 à mois 240 (10 à 20 ans) Remboursement mois 241 à mois 360 (20 à 30 ans)
Prêt 1 (capital dû et intérêts) Prêt 2 (capital dû et intérêts) Prêt 3 (capital dû et intérêts)
Prêt 2 (capital dû et intérêts) Prêt 3 (capital dû et intérêts)
Prêt 3 (capital dû et intérêts)
  • Fin du prêt : Chaque emprunt se termine à une date différente, mais le crédit total est remboursé lors de la dernière mensualité.

Crédit in fine

Un crédit in fine est remboursé en une seule fois, à la fin du crédit. Les taux d’intérêts sont quant à eux remboursé en cours d’emprunt.

Les crédits immobiliers in fine sont réservés aux ménages aisés et à l’investissement locatif. Il faut disposer de solides apports financiers. Les banques exigent l’ouverture d’une assurance-vie par l’emprunteur : l’apport financier et les revenus locatifs y sont bloqués et permettront de rembourser la somme empruntée à la fin du prêt immobilier.

  • Durée : 20 ans maximum
  • Montant et taux d’intérêt : Montant variable selon le projet. Le taux d’emprunt est plus important que pour un prêt classique : le crédit in fine revient donc plus cher. Par contre, pour l’investissement locatif, le taux d’intérêt et les frais annexes sont déductibles des impôts dans une certaine mesure
  • Mensualités : il n’y a que les intérêts à payer, elles sont donc réduites. Cela permet un taux d’endettement faible et un pouvoir d’achat élevé.
  • Fin du prêt : à l’issu du prêt, l’emprunteur doit rembourser d’un coup la totalité du capital dû.

Exemple de remboursement d’un crédit in fine de 150 000 € sur 15 ans :

Crédit :Prêt relais

Le prêt relais est accordé uniquement pour les personnes déjà propriétaires qui veulent revendre leur logement. Ce prêt permet d’acheter une nouvelle maison avant que le logement actuel soit vendu. Cela permet de prendre plus de temps pour vendre et d’éviter de se retrouver sans toit si on a vendu avant d’acheter !

Le prêt relais est en fait un prêt in fine : on rembourse à la fin, lorsque le bien immobilier est vendu. Si le prix du nouveau logement est supérieur au prix de vente, il faudra prendre un prêt classique en plus.

  • Durée : 24 mois maximum (12 mois, renouvelable une fois)
  • Montant et taux d’intérêt : le montant est calculé sur le prix de vente de votre logement auquel on applique un coefficient de pondération (prise en compte du risque de baisse de valeur), généralement 70 % de la valeur. Par exemple, pour un bien mis en vente à 200 000 €, vous pourrez obtenir un prêt relais de 140 000 €.
    Les taux d’intérêt sont plus élevés que pour un prêt classique.
  • Mensualités : 2 possibilités :
    • aucune mensualité : on paie les intérêts à la fin du prêt
    • mensualités réduites : intérêts uniquement
  • Fin du prêt : Vous réglez la totalité de l’emprunt d’un coup, et également les intérêts s’ils ne sont pas déjà payés.

Vous êtes primo-accédant ou possédez des revenus modestes ? Certains prêts aidés comme le PTZ, le PAS ou le prêt conventionné vous permettront de financer plus facilement votre achat immobilier.

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Statistiques du dossier

Publié le 24/11/2020

Vérifié le 05/2021

Dossier noté : 5 / 5

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