Prêt Immobilier : Professeur Malin répond à vos questions !

Quels types de prêts aidés existe-t-il à ce jour ? Comment y accéder ?

En 2015, on distingue les prêts immobiliers aidés suivants :

Le Prêt à Taux Zéro Plus (PTZ+)

Le PTZ+ ou prêt à taux zéro plus a été créé en 2011 afin de pouvoir donner la possibilité à plus de ménages d’acheter un logement, en avantageant notamment les logements basse consommation. Les conditions qui permettent son obtention sont revues chaque année et communiquées par décret.

Consultez notre dossier détaillé sur le PTZ+

Le Prêt Paris Logement

Le prêt Paris Logement est un système mis en place par la Ville de Paris. Il vise à aider les ménages à acquérir un logement dans Paris plutôt qu’en banlieue. Il s’agit d’un prêt remboursable sur 15 ans, d’un montant de 24 200€ pour une personne seule ou de 39 600€ pour 2 personnes ou plus.

Consultez notre dossier détaillé sur le prêt Paris logement

Le Prêt action logement

Il s’agit d’une aide au crédit immobilier qui permet de financer une partie de l’achat d’une résidence principale. Il faut être salarié et répondre à certaines exigences. Afin d’accéder à ce prêt, le statut de salarié est impératif, dans une entreprise privée (hors agricole) composée d’au moins 10 salariés.

Consultez notre dossier détaillé sur le prêt action logement

Le Prêt épargne logement

Le plan et compte épargne logement est un moyen d’épargner puis de bénéficier d’un prêt à des taux intéressants. C’est sans aucun doute l’aide au crédit immobilier la plus répandue. Elle est accessible à tous.

Consultez notre dossier sur le prêt épargne logement

Le Prêt immobilier fonctionnaire

Le prêt immobilier fonctionnaire est un équivalent du prêt action logement, qui s’adresse uniquement aux salariés de la fonction publique. Il est moins intéressant financièrement mais permet de bénéficier de l’APL.

Consultez notre dossier sur le prêt immobilier fonctionnaire.

Qu’est-ce qu’un prêt aidé (prêt à taux bonifié) ?

Un prêt aidé, ou prêt à taux bonifié, est un prêt qui est accordé à une population définie par les pouvoirs publics, dans le but de leur faire profiter d’une prise en charge de tout ou partie des intérêts.

Il s’agit d’un prêt subventionné, à condition de répondre à des critères et exigences pour pouvoir y prétendre.

Parmi les prêts aidés dans l’immobilier en 2014, on distingue :

Chacun de ces prêts aidés comporte des conditions d’accessions précises et différentes.

Vous pouvez les retrouver dans le dossier correspondant à chaque prêt aidé, ou dans notre dossier Aides pour les prêts immobiliers.

Peut-on vendre son bien alors que l’on rembourse encore son crédit ?

Si vous avez souscrit un prêt immobilier pour acheter un bien, rien ne vous empêche de revendre ce même bien avant l’échéance du prêt en cours.

La somme que vous récupérez lors de la vente peut alors vous servir à rembourser votre prêt avec anticipation, mais vous expose à des pénalités.

Cette somme peut également être réinvestie dans un nouveau bien immobilier.

Enfin, vous pouvez également en profiter pour effectuer un refinancement de crédit, là aussi en tenant compte des pénalités pour remboursement anticipé du crédit initial.

Pour la souscription d’un prêt immobilier, a-t-on un délai de réflexion ?

Dans le cadre de la souscription d’un prêt immobilier, la loi prévoir un délai de réflexion. Ce délai doit impérativement être respecté.

A l’issue des négociations entre l’emprunteur et l’organisme prêteur, ce dernier doit formuler une offre de prêt. Pour être valable, l’offre doit être acceptée par l’emprunteur, ainsi que par ses éventuelles cautions. L’acceptation ne peut avoir lieu qu’à l’issue du délai de réflexion, qui est fixé à 10 jours. Ce délai débute le lendemain du jour de la réception de l’offre.

Jusqu’à l’acceptation de l’offre, aucun versement ne peut être effectué par le prêteur et aucun chèque ne doit être signé.

Pour une même somme, pourquoi est-il préférable d’emprunter su 15-20-25 ans que sur 30 ?

Quelle que soit la somme que vous empruntez dans le cadre d’un prêt immobilier, la durée du prêt influencera grandement le coût total du crédit. En effet, le taux d’intérêt est en partie fixé en fonction de la durée totale du prêt.

Ainsi, emprunter 200 000€ sur 20 ans vous permettra de payer moins d’intérêts que si vous les empruntez sur 30 ans, même si vos mensualités sont plus élevées.

Pour choisir la durée du prêt – et par conséquent le montant des mensualités – vous devez trouver un équilibre pour minimiser le coût total du crédit, et également respecter votre capacité de remboursement.

De manière générale, on estime que vos mensualités ne doivent pas excéder 30 % de vos revenus sur un mois

Quels critères l’organisme prêteur prend-t-il en compte pour accorder ou non un prêt immobilier ?

Pour décider d’accorder ou non un prêt immobilier, l’organisme prêteur s’appuiera sur trois conditions essentielles.

1-Vos revenus

Plus vos revenus sont élevés, plus votre chance d’obtenir un prêt est grande. Il faut également savoir qu’un bon apport personnel permet d’obtenir plus facilement un prêt immobilier. L’organisme prêteur étudiera de près vos revenus, justificatifs à l’appui (avis d’imposition, bulletins de salaire, etc).

2-Votre stabilité financière

Une bonne stabilité financière donne une certaine assurance aux prêteurs en ce qui concerne le remboursement des mensualités pendant toute la durée du prêt. L’organisme prêteur étudiera de près votre situation financière, justificatifs à l’appui (relevés de comptes bancaire).

3-Votre santé

Lors de la contraction de l’assurance d’un emprunt immobilier un questionnaire de santé doit être rempli par l’emprunteur. Des problèmes de santé conséquents peuvent entraîner un refus de l’assurance du crédit, ou en élever considérablement les tarifs.

Y a-t-il des assurances obligatoires pour obtenir un crédit immobilier ?

Légalement, aucune assurance n’est obligatoire dans le cadre d’un prêt immobilier.

Néanmoins, cela n’est que théorie, puisque la plupart des organismes prêteurs imposent au minimum une assurance décès invalidité. Si ce n’est pas le cas, il est de toute manière fortement conseillé d’en souscrire une.

De la même manière, l’assurance perte d’emploi n’est pas obligatoire. Elle n’est pas exigée par tous les organismes prêteurs, mais cela peut être le cas pour certains.

Cette obligation d’assurance perte d’emploi peut être formulée par l’organisme prêteur en fonction de votre situation personnelle et/ou professionnelle.

Refinancer un crédit, qu’est-ce que ça signifie ?

Refinancer un crédit revient à rembourser par anticipation un premier crédit, pour emprunter de nouveau, mais à un taux plus intéressant. L’objectif du refinancement de crédit est d’emprunter à un taux moins élevé et de faire baisser le coût total du crédit.

Le refinancement concerne essentiellement les emprunts à taux fixe. Il doit être parfaitement mesuré, puisque le remboursement anticipé du prêt précédent engendre généralement des pénalités. Celles-ci peuvent s’élever jusqu’à 3% du capital restant dû.

Par conséquent, refinancer un crédit immobilier ne peut être intéressant que si l’obtention d’un taux plus bas que le crédit initial permet de gagner de l’argent, même après déduction des pénalités. Refinancer un crédit n’est intéressant que si la durée restante du crédit initial est suffisamment conséquente.

Un apport personnel qu’est-ce que c’est ?

Dans le cadre d’un prêt immobilier, l’apport personnel constitue une réelle facilité pour l’obtention du crédit. Plus cet apport est élevé, plus la négociation du prêt est facilitée.

L’apport personnel provient de vos économies, du déblocage d’une participation entreprise, du déblocage d’une épargne (PEL/CEL) ou encore d’un héritage ou d’une donation.

L’apport personnel permet de négocier les conditions du prêt. Les banques demandent en général un apport minimum de 10 % du montant de l’achat. Plus votre apport dépassera ces 10 %, plus la banque aura confiance en votre capacité d’épargne et pourra vous proposer un taux intéressant.

On estime le ratio idéal d’un apport personnel à 30%.

Si vous ne disposez pas d’apport personnel, souscrire un prêt immobilier est possible, bien que difficile.

Qu’est-ce qu’un prêt modulable ?

Un prêt immobilier modulable est un prêt à taux fixe. En revanche, les mensualités sont modulables, d’où cette appellation.

En général, on souscrit ce type de prêt afin de permettre d’augmenter et/ou diminuer le montant des mensualités en fonction des rentrées d’argent chaque mois. Cette modulation est effective pendant toute la durée du prêt immobilier.

Le prêt modulable permet notamment :

  • De suspendre les mensualités pendant une période allant de 6 à 24 mois. Lorsqu’elles reprennent, la durée du prêt est automatiquement allongée en conséquence
  • D’augmenter les mensualités de 20% à 30% (en moyenne) pour raccourcir la durée totale du prêt

Garantie demandée par l’organisme prêteur : comment choisir entre caution ou hypothèque ?

Dans le cadre d’un prêt immobilier, l’organisme prêteur peut exiger des garanties financières. Il en existe deux : l’hypothèque ou la caution.

L’hypothèque

En contrepartie de votre prêt immobilier, vous pouvez donner en garantie à votre établissement de crédit votre bien immobilier (résidence principale ou résidence secondaire). Si vous êtes sous le coup d’impayés, l’organisme pourra alors décider de vendre votre bien et il se paiera sur le prix de la vente.

La caution

Si vous n’êtes pas propriétaire d’un bien immobilier, vous avez la possibilité d’être cautionné. Cette caution peut provenir d’un tiers qui s’engage, gratuitement, à payer à votre place vos mensualités en cas de défaillance de votre part.

Elle peut aussi venir d’un organisme de cautionnement qui s’engage à se substituer à vous contre rémunération (2 à 3 % du montant du prêt en moyenne).

Quel choix effectuer ?

Si vous n’êtes pas propriétaire, vous n’aurez pas de choix possible et devrez faire appel à une caution.

Si vous êtes propriétaire, le choix s’offre à vous. C’est une question de coût et de risque à prendre : on estime que l’hypothèque est la garantie financière la moins coûteuse, mais également la plus risquée.

Qu’est-ce qu’un primo-accédant ?

Un primo-accédant est une personne – ou un ménage – qui n’a encore jamais été propriétaire, ou qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale depuis plus de 2 ans.

Pour qu’un ménage remplisse la condition de primo-accédant, il est impératif que les deux personnes n’aient jamais été propriétaires ou ne le soit pas depuis plus de 2 ans.

Une personne – ou un ménage – propriétaire d’une résidence secondaire peut être considéré comme primo-accédant puisque ce critère est établi uniquement sur la base de la résidence principale.

Qu’est-ce qu’un prêt à taux zéro (PTZ) et comment en bénéficier ?

Le Prêt à Taux Zéro est un prêt financé par l’Etat, qui ne comporte aucun frais de dossier. Ses conditions d’accès sont très strictes et définies très précisément.

Le PTZ s’adresse avant tout aux primo-accédants, pour faciliter l’accession à la propriété. Sa vocation est également écologique, en favorisant l’acquisition d’un bien immobilier dont la valeur énergétique est positive. L’obtention du PTZ est liée à des conditions de zones géographiques, mais également aux ressources.

Le PTZ+ ou prêt à taux zéro plus a été créé en 2011 afin de pouvoir donner la possibilité à plus de ménages d’acheter un logement, en avantageant notamment les logements basse consommation. Les conditions qui permettent son obtention sont revues chaque année.

Pour connaître tous les détails du Prêt à Taux Zéro, consulter notre dossier sur le PTZ+.

Je n’ai aucun apport, puis-je tout de même emprunter ?

Dans le cadre d’un prêt immobilier, l’apport personnel constitue une réelle facilité pour l’obtention du crédit. Plus cet apport est élevé, plus la négociation du prêt est facilitée. Toutefois, si vous ne disposez pas d’apport personnel, souscrire un prêt immobilier est possible, bien que difficile.

Pour obtenir un prêt immobilier sans apport personnel, les banques vont alors détailler votre dossier avec la plus grande attention. Ils vont appliquer des critères d’évaluation pour estimer le risque de votre emprunt : ancienneté professionnelle, sécurité de l’emploi, stabilité financière.

Généralement, une banque sera plus réticente à accorder le prêt si le manque d’économie de l’emprunteur provient de son train de vie. Si ce manque d’économie provient d’un manque d’expérience professionnelle, notamment chez un jeune, la banque devrait se montrer moins frileuse.

Dans tous les cas, le prêt immobilier accordé aura généralement un taux d’intérêt plus élevé qu’en cas d’apport personnel.

Qu’appelle-t-on la capacité d’endettement ?

La capacité d’endettement peut être appelée taux d’endettement, ou capacité à rembourser le prêt. Il s’agit en fait de définir votre capacité à rembourser l’argent que vous empruntez lors de la souscription d’un prêt immobilier.

De manière générale, on estime que la capacité d’endettement correspond à 33% des revenus. Au-delà, on parle de surendettement, sauf dans certaines situations ajustées ou personnalisées. En effet, si les revenus sont très élevés, le taux de 33% peut être dépassé. A contrario, si les revenus sont faibles, on établit un calcul sur la base du quotient familial.

La capacité d’endettement se calcule simplement en divisant le total des charges par le total des revenus.

Pour tout savoir sur la capacité d’endettement, consultez notre dossier sur le Taux d’endettement.

Qu’est-ce que le TEG ?

Le TEG est le Taux Effectif Global d’un prêt financier et correspond au taux d’intérêt fixé par l’établissement prêteur. Il est obligatoirement indiqué sur les offres préalables de prêt.

Comment est-il calculé ?

Le TEG intègre le taux de base du crédit mais également la totalité des frais obligatoires affairant au dossier tels que les frais de dossier, les frais d’assurance obligatoire, les frais de garantie, les frais fiscaux ou encore les frais annexes.

Aucun plafond de TEG n’est imposé par la loi, néanmoins, il doit obligatoirement être inférieur au taux d’usure.

Quel est le but du TEG ?

Le TEG a pour vocation de représenter le coût réel du prêt et permet ainsi de comparer exhuastivement les différentes offres selon la prise de risques financiers.

Cependant, le TEG représente uniquement une indication du coût global et n’est en aucun cas représentatif des services et garanties proposées par l’organisme prêteur, ceux-ci devant également être étudiés avec attention lors de votre étude comparative.

Bon à savoir

  • Le TEG peut être négocié avec l’organisme prêteur
  • En cas de TEG erroné, l’établissement sera sanctionné et le TEG sera remplacé par le taux d’intérêt légal
  • Le prêt à la consommation fait exception à la règle en substituant au TEG le TAEG (Taux Annuel Effectif Global).

Qu’est-ce que la convention AERAS dans le cadre d’un prêt immobilier ?

La convention AERAS a pour but de faciliter l’accès à l’assurance d’un crédit, notamment immobilier, pour des personnes qui présentent une santé fragile.

En effet, l’état de santé d’un emprunteur peut inciter les assureurs à refuser d’assurer un crédit. Or, l’assurance crédit est systématiquement rendue obligatoire par l’organisme prêteur dans le cadre d’un prêt immobilier.

Pour prétendre bénéficier de la convention AERAS dans le cadre d’un prêt immobilier, vous devez être impérativement être âgé de moins de 70 ans, et la somme totale de l’emprunt ne doit pas dépasser un montant de 320 000€.

Le prêteur devra faciliter votre accès à l’assurance de votre prêt immobilier, en particulier s’il s’agit de l’acquisition de votre résidence principale. Vous pourrez avoir des surprimes d’assurance, mais elles ne devront pas dépasser 1,4 point en plus du taux effectif global de l’emprunt (TEG).

Qu’est-ce qu’un taux fixe, qu’est-ce qu’un taux variable, qu’est-ce qu’un taux capé ?

Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, vous pouvez choisir le type de taux d’intérêt qui sera appliqué pour la durée du prêt. Ce taux peut être fixe ou variable, voire capé

Le taux fixe

Il s’agit d’un taux défini pour la durée totale du crédit. Il évite toute mauvaise surprise en cas d’augmentation des taux sur le marché. Ce taux fixe empêche en revanche de bénéficier d’une éventuelle baisse des taux, mais il faut savoir qu’un crédit à taux fixe est généralement renégociable.

Le taux fixe est un choix de sécurité. Pour tout savoir, consultez notre dossier.

Le taux variable

Il s’agit d’un taux d’intérêt qui est révisé chaque année. Le taux variable n’est conseillé que pour des prêts de courte durée, en raison du manque de visibilité sur l’évolution des taux. Pendant le prêt, il peut être transformé en un taux fixe définitif.

Pour tout savoir sur les taux variables, consultez notre dossier.

Le taux variable capé

Si vous avez opté pour un prêt à taux variable, il est néanmoins possible de fixer un plafond lors de la souscription. Cela offre davantage de sécurité puisqu’une somme maximale à rembourser est ainsi fixée. Le crédit immobilier à taux révisable capé est une formule intéressante si le taux capé n’est pas trop supérieur au taux fixe en vigueur.

Qu’est-ce que le remboursement par anticipation ?

Dans le cadre d’un prêt – qu’il soit immobilier ou non – vous pouvez faire le choix de le rembourser avec anticipation. Cela signifie que vous soldez le prêt. Pour ce faire, vous choisissez alors de rembourser le capital restant dû avant la date d’échéance initiale du contrat.

Un remboursement par anticipation peut faire l’objet de pénalité, selon les modalités du prêt qui figurent sur le contrat de souscription.

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